[购房贷款商转公条件]“商转公”政策降低购房者还款压力

另一城市加入“商转公”政策行列，业内专家认为，“商转公”操作是近期各地降低房贷压力的重要渠道，或者说明显弱化了购房人的还款负担，短期内将有更多城市跟进

推行多项“商转公”政策，或减弱购房者的还款负担

据中指研究院不完全统计，2022年以来，已有近20个城市推行“商转公”政策，由于“商转公”低于商品房利率，有利于减轻购房人的还款压力。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，近几年房贷利率相对较高，部分城市房贷利率高于5%，“商转公”后房贷利率明显下降。

执行层面的限制门槛很多，大多还处于征求意见阶段

与此同时，“商转公”在执行层面存在诸多门槛限制。 从洛阳市新发布《意见稿》来看，申请“商转公”应当符合以下门槛： 一是该市符合公积金门槛的职工，其贷款尚未还清，已取得房产证，住房未办理其他抵押事项。 二是借款人自筹资金还清所有贷款；三是开展业务的必要性因市公积金额度而异。 即贷率连续3个月低于85%的暂停四贷款额度按本市现行计算，不得超过贷款剩余本金。 商贷还款期限与“商转公”贷款期限之和不得超过30年。

综合各地“商转公”政策，发现“商转公”仅限于纯商业贷款转为公积金贷款，以前办理组合贷款的购房者不能办理“商转公”业务。

陈文静也表示，“商转公”政策受到很多限制。 需要取得房产证才能办理，对近两年房贷利率较高时购房的居民或不符合办理门槛； 其次，受当地公积金资金运用情况限制，如洛阳规定，公积金贷款率连续3个月低于85%的，开展“商转公”，连续3个月高于95%的可以暂停。 此外，部分城市要提前偿还商业贷款，给还款人的短期资金带来一定压力。 总体来看，短期“商转公”受益者有限，拉动市场需求的直接效果也有限。

从落地情况看，当前各地“商转公”政策主要处于征求意见阶段。 陈文静表示，预计未来各地城市政策力度将继续加强，将从优化限购优化“房认贷”等方面跟进，优化郊区限购政策缩小限购区域等政策将有望出台。 二手房“开门红”有利于二手房交易链畅通，短期或更多城市将进行跟进调整，更好支持刚性和改善性住房需求，修复房地产市场情绪。