“玻璃大王”曹王德身在汽车行业，但近年来他也不忘发表自己对房地产的独到见解。
近日，他在某汽车论坛上再次谈及房地产，引发舆论热议。“房地产应该是懂的人做，不懂的人做，大到害人害己。”曹强调，不会涉足房地产生意。
此前，曹还预言，的房地产将成为富人之间传递包裹的游戏。“趁早卖掉房子是明智之举。别傻了，如果你认为你的房子会被保留。”
曹一针见血。他的家乡福州福清，也是福耀集团的总部所在地。过去六年，房地产在经历了一轮爆发式增长后，出现了楼市“退烧”房价下跌等现象。
作为一个四线县，福清楼市高峰期的时候，二手房均价超过2万元/平方米，最贵的小区价格超过4万元/平方米。现在这些数字已经跌落悬崖。
一个富裕县的样本
福清位于福建省东部沿海，福建海峡西岸经济区的中心枢纽，省会城市福州的南翼。
时光荏苒，福清今非昔比。如今，福清不仅是福建经济发展五强县之一，也是全国最富的20个县之一。当地统计局数据显示，福清2021年GDP超过1400亿元，名义增速超过15%。
福清最著名的企业是福耀集团，在汽车玻璃领域占据全国半壁江山的市场份额，也是最大的汽车玻璃出口企业。
但事实上，福清的玻璃产业产值仅占规模以上企业产值的2.5%。除了玻璃，福清的支柱产业还包括电子，食品，化工，塑料和电力。上市公司包括福耀玻璃天马科技集团坤财材料科技中原新能源兴源农牧科技等。
发达的县域经济带来了人口的增长。第七次人口普查数据显示，十年来，福清常住人口新增15.6万人，目前常住人口总数达到139万人。
在过去几轮房地产周期中，拥有多项支柱产业人口净增加的东部沿海县，都经历了城市面貌的更新和房价的爆发式增长，福清也不例外。
房地产市场6年的起起落落
《美国工厂》的拍摄时间，正是福清楼市膨胀的时刻。
2017年，福清土地市场“高烧不退”。在当地的一场拍卖会上，来自全国各地的万科保利世茂碧桂园华润惠今郑融中庚名城荆凯新东方聚悦等十余家开发商前来竞价，鏖战数小时。最后四块地都是高溢价拍卖的。其中，世茂竞得的一幅地块溢价率高达80%，成为福清土地拍卖史上首个限价地块。由于竞争性建设，其真实可售楼面价超过6000元/平方米。经过这次拍卖，福清整体房价快速上涨，很多楼盘开始物业囤积，搭售车位，变相涨价。
之后，在福清房价最坚挺的西区，均价为15000元/平方米。2018-2020年，福清房价持续上涨。房天下研究院数据显示，2020年年中，福清二手房均价超过2万元/平方米，三个最贵小区价格超过4万元/平方米。这个价格甚至超过了福州的大部分楼盘。
根据当地公布的网签数据，2021年福清一手住宅网签9933套，较上年减少1356套，网签面积下降5.9%。去年9月的网签量只有3月的三分之一左右。
面对销售的压力，福清很多项目改价打折。在相对偏远和不完整的地区，8000元/平方米的房子
当地一位资深房产中介告诉第一财经，2000年左右，福清还没有开发县城，像样的楼盘也不多。当时600元/平方米-800元/平方米的房子在当地都是“豪宅”。
但从2021年下半年开始，县域房地产“退烧”明显，福清并非个例。
研究中心高级研究总监马认为，过去十年城市化发展迅速，城市人口增长对房地产需求端贡献很大。根据国家统计局公布的数据，到2021年底，我国城镇人口为64.7%，距离“十四五”规划65%的预期目标不足0.3个百分点。因此，我国城市化已进入发展中后期，未来城市化水平的提高率势必下降。
70城房价变化：34城跌回两年前，郑州回到五年前。
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