华夏幸福在年初继续收购，但在2017年底遇到了困难(华夏幸福回购)(华夏幸福收购伙伴集团)

然而，在以往调控政策和市场变化的洗礼下，河北房地产企业也成为房地产行业的晴雨表。自2015年以来，许多银行陷入了非法融资、项目关闭、债务违约、流动性风险等困境。

一家千亿房地产企业的高管认为，河北房地产企业整体市场化程度不高，“大多数企业无法抵御宏观政策和市场变化的影响”。

该高级经理在河北省一家房地产企业工作多年，并与河北省房地产企业的各个业务层面有着广泛的联系。“这个问题不是偶然的。”。

截至6月22日，华夏控股和一致行动人持有华夏幸福18.56%的股份，其中11.25%为质押股份，以昆仑信托、招商证券、华泰证券和其他机构的名义质押。根据6月23日3.16元/股的收盘价，大部分质押股份已售罄。

从持股比例来看，华夏控股及其一致行动方持有的华夏幸福股份远低于平安股份。截至6月22日，平安人寿持有华夏幸福25%的股份。然而，由于华夏控股的被动减持，王文文和华夏控股仍然是华夏幸福的实际控制人。

早在2020年第四季度，由于平安暂停信用增级等一系列因素，华夏幸福再次面临流动性紧张的局面。根据华夏幸福的公告，截至5月31日，华夏幸福已完成金融债务重组1088亿元，未能如期偿还536亿元。

房地产行业的这轮流动性风险以恒大的爆炸式增长为标志。在恒大之前，华夏幸福、泰和、富盛和新华联等房地产企业的流动性风险更多地被视为行业案例，没有引起外界足够的关注。事实上，风险在当时已经出现。一位曾在华夏幸福工作过的人告诉《经济观察报》：“华夏幸福的爆发有其自身的商业模式，但直接触发因素是北京周边房地产市场的限购。”。虽然平安在2018年的参与暂时恢复了华夏幸福，但它并没有解决最根本的市场供求问题。

事实上，受北京周边严格限购政策影响的不仅是华夏幸福，还有河北的一些中小房地产企业。

到2021，龙脊台河的大部分项目已经关闭，意识到风险的买家已经前往高碑店要求退房。

同年，由于收购曾以舍德酒闻名的天阳控股，也发生了信托贷款违约事件，并失去了对舍德酒的控制权。

早在2019年，保定房地产企业秀兰集团就首次向外界承认其在资本链上遇到了困难，最终在创始人康玉柱离开后陷入了困境。

同年9月，著名的李福成及其在河北省燕郊的福成集团因涉嫌逃税而受到调查。此时，与李福成一起被称为燕郊“四大”的石克荣、李淮、马志涛旗下的房地产企业已多年未见新房地产。

20世纪80年代，改革开放的春风席卷华北平原。保定的赵秀兰、高碑店的魏少军和正定的吴振山已经成立了自己的承包商，带领工人积极在北京、河北和其他地方工作。

1992年，王文文辞去了“一步加速，万两黄金”的工作，先后开了一家火锅店和一个装饰团队。王创业较早，但直到1998年华夏置业有限公司正式成立，第一个项目在廊坊开发。

同年，20出头的湖南人周正去秦皇岛开了一家太行音像店。几年内，他成功地将业务扩展到电器和百货商店，并于2000年成立了天阳房地产。

1995-1998年是河北省房地产企业发展的重要时期。1995年，承包了15年的魏少军创建了高碑店第六栋大楼。五年后，他通过开发白沟商贸城进入房地产领域。

1995年，海南梦想破灭的王建军在廊坊创办了宏泰地产；全国劳动模范赵秀兰死于瓦斯中毒。

[天天新闻]

1996年，在廊坊工作了十年的耿建明辞职，创办了荣盛房地产。1999年，他在家乡南京开发了第一个方舟花园项目。成功后，他在廊坊发展了群星社区，并离开了廊坊。

到目前为止，房地产行业发生重大变化的房地产企业大多已经完成了初步组建，但河北房地产企业的真正崛起要到2000年后才能实现。

当时，宏泰总部位于廊坊市，中国的幸福始于固安县。荣盛以香河为主战场，正式开辟了自己的创业之路。因此，工业园区已成为大多数河北开发商的主营业务，包括廊坊以外的房地产企业，如天山、龙脊台河等。

2002年，在燕郊养牛的富成、从事粮油的惠富和从事建材的燕达也进入了房地产行业。2002年，燕达推出了第一个房地产项目星月云和。2004年，该市第一个房地产项目启动；2006年，汇富的第一个项目在普罗旺斯启动。

同样在2002年，白沟开发商交易城龙脊泰和在高碑店开发了第一个住宅项目泰和花园，正式进入房地产开发领域，实现了从建筑领域到房地产领域的飞跃，这也是大多数开发商的增长路径。

同年，李胜通过招商进入石家庄，并注册了联邦伟业房地产。一年后，联邦伟业的第一个房地产项目启动；同年，乌镇山天山地产在石家庄开发了水榭花都住宅项目，并启动了科学园项目。

卓达房地产成立于1993年，2002年杨卓树连续两年成为河北首富；此时，秀兰地产也开始在保定发展，几年后成为保定最大的房地产企业。

2008年，全球金融危机爆发，4万亿元投资落地。房地产业进入高速发展阶段。从那时起，房地产行业在监管和救助方面一直摇摆不定。

河北省房地产的兴起，特别是北京周边地区的房地产，与北京的限购政策密不可分。2011年，北京正式推出限购政策，北京的大量需求开始扩散到临近的河北地区，这也使得燕郊的房地产企业首次从4000元/平方米快速突破1万元大关。

上述在中国玩得很开心的人回忆说，在北京周围房地产市场最辉煌的时代，一些房地产项目在拿到土地之前就被卖掉了。通常是“预付定金一年或两年后，获得预售证书”。虽然风险巨大，但仍然无法阻止买家的热情。

在2015年燕郊的房地产市场上，只有最合格的候选人才能卖出20万元。北京周边的大厂、香河、固安、永清、怀来、卓州等地的房地产市场迎来了前所未有的高潮，火爆的市场已逐渐蔓延到天津等河北城市。

唐山、张家口、保定等与北京无国界的市县的房地产也受到房地产投资者的追捧，甚至唐山等地的未完工项目也被抹去。对于房地产行业来说，这是一个疯狂的时代，但对于开发商来说，这意味着一个风口。

2016年，华夏幸福销售额首次突破1000亿元，达到1200亿元。当年有12家房地产企业销售额超过1000亿元，华夏幸福排名第八。当时，无论是福建世贸、苏州新城控股还是重庆龙湖，它们仍在冲击数千亿美元。

华夏幸福依托工业新城模式，受益于北京周边繁荣的房地产市场，这让许多房地产企业落在了后面。同年，荣盛发展的销售额没有超过500亿元，但仅用了两年时间就实现了2018年1000亿元的目标。

虽然大多数河北房地产企业尚未进入排行榜，但这并不妨碍它们成为北京周边房地产市场的受益者。2015年，汇富榕树湾项目销售额超过50亿元。河北的一些地方房地产企业也开始将业务扩展到全国，包括海南的汇富和富城。

同年，王文文不仅利用华夏幸福上市平台，还利用智和部先后介入了三家上市公司，即黑牛食品、St鸿盛和玉龙。这种激进的扩张模式也为华夏幸福未来的第一次流动性风险埋下了隐患。

2015年，40岁的周正不仅以38亿元收购了舍德酒业，还以33亿元收购房山项目，以20.8亿元收购燕郊成功广场。他从一个小开发商成长为资本市场的新星。

2015年，它成为河北开发商的一个重要转折点。龙基泰和开始走出保定，走向全国，在上海等地扩大项目；同样位于保定的秀兰集团已将文化和旅游作为公司继房地产之后的另一项主营业务。

这种激进的扩张为许多河北开发商埋下了隐患。上述河北房地产企业高管认为，北京周边地区的限购令导致北京周边房地产市场迅速降温，也加剧了河北大多数房地产企业的流动性风险。

2015年不仅是河北省房地产企业的鼎盛时期，也是河北省房地产业从繁荣走向衰落的转折点，

那一年，联邦房地产公司的李胜因受贿被起诉。虽然他最终免于处罚，但这也影响了后来的发展。两年后，李胜因非法吸收公众存款再次失去自由。

2016年，秀兰集团开始延迟交付其房地产。2019年，秀兰集团首次公开承认其面临流动性风险，无法偿还到期债务。

2017年5月，河北省北京周边的几个市县发布了历史上最严格的限购政策，北京周边的廊坊实施了基于区县的限购。北京周边的房地产市场已经降温，特别是在廊坊地区，交易量下降了约90%。

房地产市场的突然冷却也使得依赖北京周边房地产市场发展的河北房地产企业难以获得流动性。华夏幸福在年初继续收购，但在2017年底遇到了困难。虽然平安作为一种战争投资被引入以暂时解决风险，但危机在2020年第四季度再次爆发。

2017年收购后，福成、惠富、燕达和兴达四家公司已多年没有建造新建筑。直到2021该市新住宅项目开业，其他三家房地产企业仍然没有土地，也没有新的开发项目。

到2020年，寒冬将再次袭击河北房地产企业。除了华夏幸福外，天山地产已经退却，天阳控股和英石集团也相继爆发。龙基台等项目延迟交付，宏泰引入战争投资，严重损害了河北房地产企业的活力。

2021年底，在荣盛发展投资者大会上，耿建明首次承认，由于房地产市场下跌等因素，荣盛发展面临流动性困难，可能无法偿还到期债务。在这之前和之后，荣升都受到了商业票据和信托违约的消息的影响。

如果我们从2002年算起，许多河北开发商花了20年时间在房地产行业争取一席之地，但他们已经破产或陷入流动性风险。“在2015年和2016年业绩大幅增长后，企业应该安顿下来进行组织重建，提高抵御风险的能力，但当时很少有企业这么做，”上述在华夏幸福工作的人士表示。这是河北省房地产企业乃至整个房地产行业面临的问题。

田国宝经济观察部主任